İstanbul gayrimenkul sektöründe alım gücü, finansman koşulları ve dönüşen aile yapısı konut tercihlerini doğrudan yeniden şekillendirirken, sektör temsilcileri kompakt dairelere olan ilginin arttığını bildirdi. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları, metropoldeki arz-talep dengesi ile yeni dönemin öne çıkan yaşam alanı modellerini Anadolu Ajansı aracılığıyla kamuoyuyla paylaştı.
Oda Sayısı Korunurken Metrekareler Küçülüyor
Gayrimenkul alıcılarının oda adedinden ödün vermeksizin daha ufak alanlı konutlara yöneldiğini aktaran İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, alım gücündeki değişimin ebatlara yansıdığını vurguladı. Keçeli, geçmişte 120-130 metrekare aralığında planlanan 3+1 evlerin günümüzde 90-100 metrekare seviyesinde de rağbet gördüğünü belirtti.
Metropol sakinlerinin ev seçiminde sarsıntı güvenliği, gereken oda miktarı ve gündelik hayat alışkanlıklarına odaklandığını aktaran Keçeli, pazardaki hareketliliğin yatırım hedefinden ziyade doğrudan barınma ihtiyacından kaynaklandığına dikkat çekti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı Çeper Algısını Ortadan Kaldırdı
Ulaştırma, altyapı ve haberleşme alanındaki hamlelerin kentin dış akslarında yaşamayı elverişli kıldığını ifade eden Keçeli, konut sahalarının sosyal donatı, araç parkı ve rekreasyon alanlarıyla entegre tasarlanması gerektiğini kaydederek 2026 yılını “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini duyurdu.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm Küçük Daire Talebini Artırıyor
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, kentteki talep profilinin ilçeye, konuma ve kitleye göre farklılaştığına işaret etti. Türkiye genelinde ortalama hanehalkı büyüklüğünün 2025 senesinde 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayanların sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını aktaran Yılmaz, demografik tablonun konut tipolojisine yansıdığını kaydetti.
Çocuklu aileler ile uzaktan çalışan kesimlerin geniş yaşam alanlarına yönelik talebinin sürdüğünü belirten Yılmaz, resmi istatistiklerde oda sayısına göre net bir ayrım bulunmadığını, asıl hedefin ihtiyaca cevap veren çeşitliliği sağlamak olduğunu aktardı.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansmana Erişim ve Satın Alma Gücü Belirleyici
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, metropoldeki ihtiyacın alım kararına evrilmesinde kredi ve finansman şartlarının kritik önem taşıdığını belirtti. Ülke genelinde ağustos ayında konut satışlarının geçen senenin aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 azaldığını, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini ifade eden Çekici, arz modellerinin erişilebilir kılınması gerektiğini dile getirdi.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
